第四节 档案资料管理一、档案资料收集二、档案资料鉴定三、档案资料保管四、档案资料统计五、档案资料利用
物业经理和物业物业项目经理概念：物业经理人是从事物业管理的专 业人才。物业项目经理负责项目的日常管理工作,及时了解项目运营情况,根据实际经营状况,组织分析并提出改善方案,并对存在的问题进行处理解决。
行业的发展问题向来就不是一个新话题，但每每在岁末年初被一再提及。毋庸置疑，在经历了改 革 开 放30年房地产业的大发展、物业管理行业从计划经济的体制下走上了市场经济的发展道路之后，2000年至2009年的十年，是中国物业管理发展的十年，这十年里充分释放出行业发展的巨大能量，全国物业服务企业总数达到5.8万家，全行业创产值达2076亿元。物业管理已经真正成为了现代城市管理和房地产经营管理重要的组成部分，成为国民经济新的经济增长点，成为保民生、保稳定、促就业的重要力量。
物业经理的任职条件1. 熟悉房地产开发和物业管理工作流程和环节;熟悉相关房地产、物业管理法律法规和相关事项审批程序;受过管理学、战略管理、管理技能开发、公共事件危机管理、房地产和物业管理知识等方面的培训。熟悉办公自动化软件操作，良好的口头和书面表达能力;
任职资格：
1、物业管理、工程等相关专 业，全日制本科及以上学历;
2、熟悉物业行业及房地产行业政策法规，法律意识强、良好的服务意识、热爱并认同物业行业;
3、责任心强、作风严谨、品德高尚、良好的职业操手;
4、具有两年以上一级资质物业公司项目经理经验;
5、具有良好的组织管理、统筹协调、沟通和决策能力、 良好的语言、文字表达能力，理解力强、良好的职业操守;
6、熟悉办公软件系统，擅于物业项目的运营管理及服务创新;
7、熟悉前介相关工作流程。
物业管理的复杂性、系统性、专 业性的特点决定了管理的难度。为此良好的内外部环境对提高物业管理水平就显得尤为重要。根据以往的经验，要改善提高管理水平须有赖于部门制订出一科学的制度及周边区域各职能部门的配合及市政、交通、绿化的改善，更须业主、租户、管理公司的沟通理解与合作。我们相信随着市场经济的逐步发展，专 业化、企业化、制度化的物业管理企业将大有作为。不少人对物业管理存在认识上的误区：有的认为物业管理企业与业主之间是管理者与被管理者的关系这些误解导致物业管理工作难于开展。
物业管理*重要的职责是平衡业主和公司之间的利益关系，对于物业经理人来说，要做的事情非常多，必须多深入基层和现场了解情况，多与业主沟通，既可以了解客户需求，也可以创造一个融洽的人性化住宅氛围。对于下属，应该多给予培训，充分授权并现场督导，在工作时间做他们的导师，在生活上做他们的朋友。物业管理的中高层经理人经常是被夹在各种要求、指标、需求的压力之中，一边承受压力，一边施加压力。
物业管理，受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业设备设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合的服务。
中国物业管理行业在过去十几年保持稳步增长态势。在每年新房的稳定竣工、物业服务渗透率的逐步提升以及高品质物业服务的强劲需求支撑下，预计未来5年行业仍将保持较快增长，到2021年市场规模突破8000亿元。
物业经理培养目标：培养适应物业管理行业发展，具备良好的现代管理理论素养和职业道德，具备与物业管理相关的工程技术、经济、管理、法律、计算机信息技术基本知识及物业管理专 业知识与技能，具备物业管理、服务、经营的素质与能力，熟悉物业管理及房地产业有关方针的高素质、应用型、复合型专门人才。
物业企业经理和物业项目经理的区别：物业企业经理是物业公司管理人员调动工作协调部门安排工作调整的管理人才，项目经理是物业公司项目部负责项目洽谈接管处理安排等相关事项职责方位只在项目部使用，物业经理职权范围大，项目经理只在项目部使用权利有限
(1) 负责所管理的物业管理项目的规章制度建设；
(2)制订物业经营、服务、预算计划与阶段任务分解，监控执行，控制预算；
(3)负责物业服务管理(设施、物料、治安、车场、业主装修、卫生、其他服务等)；
(4)负责实施客户满意度调 查、客户服务改进(提供客户满意的增值服务)与客户投诉处理，定期客户回访；
(5)负责公共关系维护，处理好与开发商、政 府部门、业主或使用人的关系；
(6)负责物业收费管理，明确收费项目、服务标准，采取措施提高费用回款率；
(7)负责辖员管理，辖员的选、育、用、留。
在为客户提供服务的同时，加强沟通宣传管理公司的管理规定，以谋求客户的理解支持并及时根据客户的要求，调整各种管理计划，以求更加适合、满足客户之需求。物业管理的日常运作阶段，此阶段主要的内容包括日常综合管理服务的稳定与提高。其中包括，物业维修管理、设备维护保养管理、环境绿化管理、安全管理等。在为客户提供优 质服务的同时，以《管理公约》及其他管理规定为依据，处理各种管理当中出现的问题并合理利用资源，做到开源节流，提高利用率，改善物业的使用功能。对管理工作进行定期检讨、计划未来、训练员工及灌输新知识为管理的提高打下基础。
在企业背景上，大部分物业管理企业均具有开发商背景，例如万科物业、绿城物业等，成立初衷是为了支撑住宅开发业务，近来看到物业市场潜力巨大，开始纷纷独立物业板块，另外还有部分独立系物业公司专注于物业服务，例如彩生活、中奥到家等。
在城市化飞速发展的今天，物业管理已经成为城市管理、社区建设的一个关键问题。不少市民都遭遇过物业方面的烦心事，如小区楼内堆放杂物无人清理、家中下水道发生堵塞、电梯出现故障等情况时，常常需要多次往返物业公司和业委会寻找解决办法，但仍可能收效甚微。在遇到社区物业方面的问题时能有专人进行协调解决，成为小区居民翘首以盼的事。
物业管理专 业优势有人说，”物业管理就是收收水电费！“那真的错了！物业管理专 业的培养目标是——物业管理职业经理人、企业中高层骨干、项目经理！物业管理可是个稀缺专 业，全国现在开设物业管理本科的高校也就二十几家，年毕业生规模不足2000人。每年，大批咱们二本院校物业管理专 业的毕业生，凭借专 业的优势，与国内重点大学的毕业生一同跻身万科、中海等国内知 名企业！
企业运作中产生的有效结果，不仅需要有正确的决策，也需要一定的执行能力。在这个环节上，如何有效的管制质量、成本、效率与服务水平，就有赖于物业经理人的高超技能了。约束太多，员工处处绊手绊脚，士气低落;约束不足，则会容易出现漏洞，提高运行成本。管制能力主要考验有几方面：分清该管与不该管的事，将事后处置提前为事前管理与事中管理，促进各部门进行自主管理，由外部控制逐渐演变为自我管理。 实践证明：中国物业管理行业的发展空间十分广阔，未来十年，许多市场领域有待于去开发，国内物业服务企业较之国外知 名品牌企业，在地域和社会资源上有着更大的优势，关键在于市场化，拼的就是专 业化、技术化的管理与操作水平。
